当家中的违建真的被拆除，巨额的装修成本损失又该如何承担呢？ 近日，松江法院就审结了这样一起装饰装修合同纠纷案件。

　　李某系从事房屋装修的老板，得知张某的别墅要装修，主动找到张某。后双方签订了《装修施工合同》，约定李某为张某的别墅进行装修改造，主要内容为花园改造、DG视讯·(中国区)官方网站土建及水电改造，工期6个月，装修款130万。合同签订后，李某进场施工。施工前期，张某询问李某，“房屋外头修房子，城管会不会管？”。李某称，“反正整个小区都在违章搭建，如果有人查，我们就先停工，过段时间再继续。”后，张某累计向李某支付230万元装修，因李某迟迟未能完工，张某诉至法院，请求确认双方合同无效，李某返还装修款等。

　　诉讼过程中，房屋的装修工程因涉嫌违法搭建被行政执法立案，后，行政执法部门认定李某施工的北面房屋的新增部分等属于违法搭建，责令拆除。经鉴定，违法搭建部分的工程造价共计113万余元。

　　因李某不具备施工资质，而双方合同的内容为土建改造，故合同系无效合同，又因李某违法搭建的部分将被拆除，故李某应退还已收取的装修款。

　　虽然双方合同系无效合同，但被告是按原告的指示施工，且定期汇报施工成果。被告已经履行了90%以上的合同义务，工程质量也符合建筑施工标准及原告的要求。加上增项工程、停窝工损失等，原告已付钱款都应作为折价款补偿被告，无需退还。

　　双方合同约定的施工内容主要为土建改造，而被告作为个人无相应的施工资质。同时，改造的内容主要为在原有房屋基础上加盖三层房屋并对原有的房屋布局进行更改，且后续的施工成果也被行政执法部门认定为违法搭建，故双方的合同属于无效合同。案件的主要争议焦点在于违法搭建部分的造价成本如何处理。

　　因行政执法部门已责令拆除违法搭建部分，该部分施工内容不具备利用价值，为施工投入的成本应当作为损失由双方根据过错进行分担。因双方均明确知晓相应的施工内容违法，故双方对于损失的发生均有过错。综合案件情况，酌情确定业主张某承担违法搭建部分造价损失的70%，装修承包方李某承担其中的30%。结合双方其他垫付费用及付款情况，最终判令承包方李某退还业主张某80万余元。

　　别墅装修中的违法搭建，实践中常有出现。基于行为的违法性和违法建筑被拆除无法利用的事实，司法实务中并不支持承包人参照合同约定的价款主张违法搭建部分的折价补偿款。为违法建筑投入的施工成本，应当作为损失由业主和装修承包人根据双方的过错进行分担。具体而言：

　　《民法典》合同编典型合同部分规定了建设工程合同，并未专门规定装饰装修合同。而根据《建设工程质量管理条例》及最高院的相关函复（【2004】民一他字第14号）的内容，建设工程包含装修工程。同时，最高院关于案由的规定将装饰装修合同纠纷作为四级案由与建设工程施工合同纠纷等一起纳入三级案由建设工程合同纠纷项下。实践中，涉及土建、房屋结构改造等内容的装修工程属于建设工程的范畴，合同的订立、履行受建设工程施工合同相关法律法规及司法解释的调整。根据我国《城乡规划法》第四十条第1款的规定，城市规划区内进行工程建设的，应当申请办理建设工程规划许可证。又根据《建设工程施工合同司法解释一》（法释〔2020〕25号）第3条的规定，未取得建设工程规划许可证的建设工程施工合同无效。因此装修合同约定的施工内容包含土建等内容改变了房屋原有的规划又未经审批的，属于无效合同。

　　实践中，建设工程及部分装饰装修合同可能会因转包、违法分包、缺乏资质等多种原因归于无效。基于工程施工的特殊性，合同履行的过程是承包人将劳动及建筑材料物化为建设工程的过程，合同无效后难以适用恢复原状的返还原则，同时基于对实际施工的承包人利益的保护，《民法典》第七百九十三条规定建设工程施工合同无效但工程经验收合格的，承包人可以参照合同约定的价款主张折价补偿。但该条有严格的适用要件，即工程需经验收合格且允许投入使用或实际已投入使用。在行政执法部门已经认定施工内容为违法搭建且责令拆除的情况下，无论工程质量是否合格，其在法律及事实上都不具有任何利用价值，为施工投入的成本只能作为损失由双方根据过错进行分担。

　　虽说，多数情况下，装修过程中是业主为了房屋的美观或增加房屋的使用面积，主动要求承包人进行违法施工，承包方是受业主的指示施工，施工内容由业主决定。然而，实践中，装修设计方案多数由装修承包方提供，其在设计阶段即会同业主一起确定施工内容。承包方作为专业的施工人员，对于施工内容是否合法及能否进行有非常清楚的认识。多数情况下，承包方在明知违法的情况下，不仅未尽到必要的注意、提醒义务，反而积极配合甚至主动劝诱业主进行违法施工，本案即如此。这种主观上的侥幸及放任态度应当认定为对于损失的最终产生具有一定过错，承包人应当根据自己的过错分担损失。

　　家庭住宅尤其是别墅装修过程中违法建筑施工频频发生，不仅破坏了行政管理秩序，有损市容市貌，DG视讯·(中国区)官方网站也带来了一定安全隐患。如果违法建筑的承包方都可以参照合同约定主张工程折价款，则承包方没有为自己的违法行为付出任何代价，等于纵容了承包方的违法行为，更会使诱导业主违法施工的不良风气蔓延于行业，阻碍行业健康发展。

　　作为司法工作者，我们想提醒从事装修行业的您，或准备装修的您，谨慎守法，理性装修。“违规”前，多想想巨大的风险。让我们一起努力，让小区更加安宁，让行业健康发展。DG视讯·(中国区)官方网站

　　第一百五十七条 民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。

　　《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》

　　第三条 当事人以发包人未取得建设工程规划许可证等规划审批手续为由，请求确认建设工程施工合同无效的，人民法院应予支持，但发包人在起诉前取得建设工程规划许可证等规划审批手续的除外。

　　发包人能够办理审批手续而未办理，并以未办理审批手续为由请求确认建设工程施工合同无效的，人民法院不予支持。

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